大溫公寓持有的隱藏成本

作者：Stephan Sun 孫熙宇 – 溫哥華地產顧問

在大溫哥華買公寓，的確比買獨立屋更具親民性，但許多首次買家往往忽略了「拿到鑰匙後」才開始的持有成本。如果不了解這些費用，可能會面臨財務壓力、對管理公司或公寓治理不滿，甚至遇到突如其來的特別徵費（Special Levy）。

以下整理2025–2026 年，大溫公寓屋主最容易忽略的隱藏成本，讓您在購屋前做好最完善的準備。

1. 管理費（Strata Fee）：比你想像的更多

管理費是公寓持有成本的最大項目，而且近年持續上升。

管理費包含哪些內容？

• 大樓保險

• 儲備基金（CRF）

• 公共區域水電費

• 保養與清潔

• 物業管理費

• 景觀維護、除雪

• 公設維運（健身房、泳池、桑拿、交誼廳、禮賓服務等）

2025–2026 年管理費上漲的原因

• 大樓保險費率增加

• 工程與清潔成本上升

• 屋齡增加需要更多維修

• BC 省新規定與抗震需求提升

一般範圍：$350–$700/月具備泳池、禮賓等公設的大樓可達 $800+。

2. 特別徵費（Special Levy）：最不可預測的費用

當大樓需要重大維修時，管委會會向所有屋主徵收一次性費用。

常見的特別徵費用途

• 外牆修繕

• 屋頂更新

• 電梯現代化

• 地下停車場防水層

• 管線汰換

• 消防系統升級

• 意外事故造成的保險自付額

即使是新大樓，也可能在 2-5-10 保固期後出現建築瑕疵。

一般範圍：$3,000–$20,000/單位重大外牆工程甚至更高。

3. 大樓保險自付額（Deductible）：經常被忽略的巨大風險

許多屋主不知道，如果損害源自您的單位，您可能要負擔大樓保險的自付額。

2025–2026 常見自付額

• 水損： $25,000–$250,000

• 火災： $25,000–$100,000

• 倒灌/溢出： $50,000+

若漏水從您家引起，沒有個人保險，很可能面臨巨額支出。

4. 個人保險（Condo Home Insurance）

個人保險主要保障：

• 私人物品

• 室內裝修（地板、櫥櫃、家電）

• 個人責任（Liability）

• 大樓保險自付額保障

一般費用： $25–$60/月

5. 停車位與儲物間費用

不是每個公寓都附帶車位與儲物間，尤其是市中心或較新的建案。

可能的額外費用

• 每月停車管理費

• EV 充電服務費

• 租借額外儲物間

• 向其他屋主租停車位

在溫哥華市中心，一個停車位常見租金為 $150–$250/月。

6. 搬家費與押金

多數大樓會收取：

• $100–$300 的搬家費

• $200–$400 的電梯押金（可退還）

出租單位時搬家同樣會收費。

7. 地稅與公用事業費

公寓地稅雖較獨立屋低，但仍需預算。

包含：

• 年度地稅（依評估價而定）

• 室內電費、水費、網路

• 某些大樓還會收取室內暖氣與熱水費

8. 公設帶來的隱形成本

公設越多，費用越高。

高成本公設包括：

• 24 小時禮賓

• 泳池

• 大型健身房

• 會議室 / Lounge

• 休閒空間

• 影視室

有泳池或禮賓的建築，管理費通常會 多 20–40%。

9. 長期資本工程（Capital Projects）

每棟大樓最終都需要大型更新，包括：

• 屋頂

• 鍋爐

• 管路與機電設備

• 窗戶密封與外牆油漆

• 地下停車場排水

• 安全與監控系統升級

管理良好的大樓會透過 CRF 與折舊報告（Depreciation Report）規劃。管理不佳的大樓則常用特別徵費補洞——屋主最終要買單。

10. 折舊報告與 CRF 健康度

購屋前務必檢查：

• CRF 儲備金餘額

• 最新折舊報告

• 會議紀錄（尤其 AGM、SGM）

健康的儲備金 = 較少的未來徵費儲備金不足 = 未來可能暴增的成本

一般建議儲備金至少達到 建議金額的 25–30%。

結語：了解成本，公寓仍然是穩健的選擇

這些隱藏成本並不是要嚇跑買家，而是讓您在購屋前做好準備。對於許多人而言，公寓仍然是大溫地區最可負擔、最具投資價值的置產方式。

只要您了解：

• 大樓財務健康度

• 會議紀錄與折舊報告

• 過往的徵費紀錄

• 未來工程規劃

您就能更安心做出正確選擇。

若您需要協助分析某棟大樓的狀況、文件解讀，或想找到最適合您預算的公寓，我很樂意協助您。

Stephan Sun 孫熙宇大溫地產顧問

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